FOTOVOLTAICO CONDOMINIALE

Installare un impianto fotovoltaico in un condominio è possibile, ma è necessario orientarsi tra regole condominiali, normative tecniche e procedure specifiche che cambiano a seconda del tipo di installazione scelta. Il fotovoltaico condominiale offre vantaggi reali in termini di risparmio sulle bollette e riduzione delle emissioni, ma per funzionare bene va pianificato con cura. Questa guida spiega come funziona, quali sono le tipologie disponibili, cosa dice la normativa e quali costi e incentivi aspettarsi. 

Con fotovoltaico condominiale si intende un impianto fotovoltaico installato su un edificio condominiale, che può alimentare i consumi comuni, come luci delle scale, ascensore, cancello elettrico e altre utenze condominiali. A differenza di un impianto su abitazione unifamiliare, qui entrano in gioco le regole della proprietà condivisa: il tetto, i lastrici solari e le facciate sono parti comuni, e il loro utilizzo richiede il rispetto delle norme del Codice Civile e del regolamento condominiale. 

L'interesse verso i pannelli solari condominiali è cresciuto negli ultimi anni, spinto dall'aumento dei costi dell'energia e dalla diffusione delle comunità energetiche rinnovabili. Capire come funziona il fotovoltaico in condominio è il primo passo per valutare se l'investimento è adatto alla propria situazione. 

Il principio di funzionamento è lo stesso di qualsiasi impianto fotovoltaico: i pannelli installati sulla copertura o sulle parti comuni captano la radiazione solare e la convertono in corrente continua, che l'inverter trasforma in corrente alternata utilizzabile. L'energia prodotta viene poi distribuita alle utenze collegate all'impianto. La differenza rispetto a un impianto residenziale standard riguarda la gestione dell'energia prodotta. L'energia in eccesso rispetto al fabbisogno può essere ceduta alla rete tramite il Ritiro Dedicato (RID). Per approfondire il funzionamento tecnico dei pannelli solari, è utile leggere come funzionano i pannelli solari e quali fattori influenzano il rendimento dei pannelli fotovoltaici. 

Non esiste un unico modello di fotovoltaico condominiale. Le soluzioni principali sono due, con procedure e implicazioni molto diverse. 

• Impianto centralizzato condominiale: l'impianto è installato sulle parti comuni (tipicamente il tetto) e serve le utenze condominiali, come l'illuminazione delle scale, l'ascensore o altri servizi comuni. Richiede una delibera dell'assemblea condominiale. 
• Impianto individuale su parti comuni: il singolo condomino installa un impianto fotovoltaico su una porzione di tetto o di lastrico solare, per uso esclusivo. In questo caso, l'articolo 1122-bis del Codice Civile riconosce al condomino il diritto di procedere, a condizione di comunicare preventivamente all'amministratore i dettagli dell'intervento, con una relazione tecnica che attesti il rispetto delle norme su stabilità, decoro e sicurezza dell'edificio.

Esiste anche una terza opzione, più recente: la comunità energetica rinnovabile, che permette a condomini, privati e imprese di condividere l'energia prodotta localmente. Questa forma è regolata dal D.lgs. 199/2021 e può essere una soluzione interessante per condomini vicini che vogliono condividere un impianto fotovoltaico condiviso senza gestire la distribuzione interna. 

I materiali cambiano perché cambia la funzione dell’impianto. I collettori solari termici sono costruiti con rame, alluminio e vetro temperato: conduttori termici scelti per massimizzare il trasferimento di calore al fluido antigelo che scorre nel circuito. Il fluido stesso - un mix di acqua e glicole - non congela e ha una durata elevata se controllato periodicamente. I pannelli fotovoltaici usano silicio cristallino come materiale semiconduttore, incapsulato tra strati protettivi in vetro e polimeri.

I contatti elettrici sono in argento o alluminio. La scelta dei materiali e la qualità della laminazione incidono direttamente sulla durata dei pannelli fotovoltaici nel tempo, che raggiunge tipicamente i 25-30 anni per i modelli di qualità.

I vantaggi principali riguardano il risparmio economico e la sostenibilità. Un impianto fotovoltaico condominiale ben dimensionato riduce il costo dell'energia per le parti comuni. Il ritorno sull'investimento dipende dalla dimensione dell'impianto, dall'esposizione del tetto e dalla quota di energia autoconsumata. Sul piano ambientale, un condominio con fotovoltaico riduce le emissioni di CO₂ legate ai consumi elettrici. Questo può anche incidere positivamente sul valore degli appartamenti, soprattutto in contesti dove la classe energetica dell'edificio è un elemento considerato dagli acquirenti. Gli svantaggi non sono trascurabili. La gestione condominiale aggiunge complessità: serve accordo tra i condomini, una delibera assembleare per gli impianti centralizzati, e una gestione chiara della ripartizione dei costi e dei benefici.

Il tetto deve essere tecnicamente idoneo all'installazione e non avere vincoli paesaggistici che limitino le modifiche. La durata dei pannelli fotovoltaici è generalmente tra 25 e 30 anni, ma la manutenzione nel tempo è a carico del condominio e va pianificata. 

La normativa principale che regola il fotovoltaico condominiale è l'articolo 1122-bis del Codice Civile, introdotto dalla Legge 220/2012 (riforma del condominio). Stabilisce il diritto del singolo condomino di installare impianti per la produzione di energia rinnovabile sulle parti comuni o di proprietà esclusiva, previa comunicazione all'amministratore. Per gli impianti centralizzati condominiali, la delibera assembleare si approva con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio (millesimi), secondo quanto previsto dall'articolo 1136 del Codice Civile per le innovazioni. Non è richiesta l'unanimità. 

Sul piano tecnico, l'impianto deve rispettare i limiti di peso strutturale del tetto, le norme di sicurezza elettrica (CEI 0-21 e CEI EN 62109), le prescrizioni del gestore di rete per la connessione e le eventuali normative locali. In presenza di vincoli paesaggistici o architettonici, può essere necessaria un'autorizzazione specifica degli enti competenti. Per la connessione alla rete, è necessaria la pratica con il distributore locale (E-Distribuzione o altri distributori) e la registrazione al GSE per accedere al ritiro dedicato dell'energia prodotta in eccesso.